盈科原创丨契税纳税时间及购房合同解除后契税的退还_规定
之前发了一篇 《新颁布的契税法有哪些变化?》 ,对2021年9月1日起施行的《契税法》和之前的《契税暂行条例》的变化作了逐条对比,但没有对条款作具体的分析。前日有授课老师认为，根据《契税法》第十二条的规定,在依法办理土地、房屋权属登记后，发生房屋购销合同解除的不能退还契税。
笔者对此有不同看法。
1.关于纳税义务发生时间
《契税法》与《契税暂行条例》的规定没有实质上的不同，只是将“当天”改为“当日”:契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
注意，纳税义务发生时间并不是税款缴纳时间。
2.关于税款缴纳时间
《契税法》第十条规定:纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
原《契税暂行条例》第九条规定:纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
《契税法》规定的是在办理权属登记手续前申报缴纳，并没有规定具体的时限,意味着可以在办理登记过户的当天一并缴纳。这样规定或许是考虑到合同签订后并不一定会很快过户，比如存还有可能在银行按揭贷款审批、合同出现违约、卖房人不配合过户等情况，出现合同无效、解除等情况,减少了办理退税的麻烦。
其实，虽然原《契税暂行条例》规定的是自纳税义务发生之日起10日内缴纳，也就是在签订买卖合同之日起10日内缴纳，但实际基本并没有按此执行,特别是买卖期房时，一般都是在即将办理产权登记时再实际缴纳。《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》( 国税发[ 2005]第82号)强调的也是“先税后证”。因此,新规只是将原来实际执行的在法律中进行明确规定。
此外，法院在审理此类案件也是这样认为的。比如青海省高级人民法院再审的郝X与青海海宏房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷案(案号: (2020)青民再43号) :
关于海宏公司是否应当向郝X退还契税的问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”第十二条“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税”之规定，契税应当由郝X在办理房屋产权证时,向征收机关缴纳。海宏公司认可收取郝X契税现金6670.3元,在无法为业主办理房屋产权登记的情形下，海宏公司收取业主契税并长期占有的行为明显不当，理应退还。
3.购房合同不生效、无效、被撤销或者被解除的税款退还问题
《契税法》第十二条规定:在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。
原《契税暂行条例》对此没有规定，但是《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》)(财税[2011]32号)作了以下规定:根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)及其细则的规定,现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下:对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。
财税[2011] 32号所说的退房并不是严格的法律意义上的概念。根据原《物权法》和现《民法典》，未办理权属变更登记并不产生物权效力，也就是说房屋还不是买受人的,法律意义上的概念。根据原《物权法》和现《民法典》, 未办理权属变更登记并不产生物权效力，也就是说房屋还不是买受人的，此时也就不存在退房。产权变更后房屋才真正属于买受人，此时的退房才是真的退房，但真正的退房却不能退税。而且这样的规定也不符合《契税暂行条例》和《契税法》关于契税纳税义务的定义。
并且，财税[2011]32号依据的《契税暂行条例》在2021年9月1日《契税法》施行后即废止,财税[2011] 32号也应废止。
《契税法》吸收了财税[2011] 32号关于产权变更登记前,合同不生效、无效、被撤销或者被解除(相当于退房)的可以退税的精神,但是将其下半句话“在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”略去了,并没有规定在产权变更登记后,合同不生效、无效、被撤销或者被解除的不可以退税。我想之所以这样规定，定有其深层原因。
《契税法》第十二条“不生效、无效、被撤销或者被解除的”在行文上应是借鉴了《民法典》“合同不生效、 无效、被撤销或者终止的”用语，因为以往的税收法规从来没有此种表述。以往的税收法规特别是规范性文件的名词及解释往往自成一体，较少与其他法规保持一致的。
《契税法》第一条规定:‘ 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。”这是关于是否存在纳税义务是原则性规定，只有权属发生转移的，才产生纳税义务。而第九条规定的是契税纳税义务的发生时间，并不能视为纳税纳税义务存在与否的规定。
所谓的纳税义务时间是建立在具有纳税义务的基础上的。没有权属转移，就没有纳税义务，就没有纳税义务时间,也就不用缴税。
《民法典》第一百五十七条规定:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。税务机关原已征税款也是建立在原交易行为有效的情况下,如该交易行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，税务机关因该行为取得的税收应当返还。
因此,只要有证据证明权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,哪怕是在办理权属登记后,这个权属登记也是要撤销的;如果办理了撤销登记，也就没有产生权属转移的效力，就应该可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。
唐阳琴
唐阳琴律师
简介
唐阳琴律师毕业于天津南开大学金融系，注册会计师,税务师，资产评估师，中华会计网校、智元法律课堂特约讲师。从事财税咨询十余年，主攻财税法、地产工程类、破产清算等法律业务，擅长税收筹划、审计与尽调、企业估值。
曾为数十家企事业单位及政府提供过不同形式的服务，包括能投集团某并购项目尽职调查;水电十四局某地产项目尽职调查;物流集团某地产项目税务咨询;经典集团法律顾问;代理某BT项目投资公司破产清算过程中所涉十余个诉讼案件;某大型国有企业集团审计，昆明某政府部门专项审计，某风景旅游区财税顾问，某地产投资公司财税法顾问，多项地产合作开发项目、企业重组的交易架构设计及全过程财税法服务等。
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